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43rfd.com:相互成全:一座“城”和另一座城

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我在前一段写的《北京是天下,上海是世界,深圳是未来》中说,21世纪的中国会出现若干座“远者来近者悦”的世界城市,这是世界性大国的特征——当她崛起时,她会有一批城市,具备世界性功能,引起世界性关注。

这篇文章产生了一些影响,香港恒隆集团的朋友看到后邀请我到武汉调研,希望我从世界城市的角度看看武汉,也看看他们正在发展的武汉恒隆广场。这个项目的口号是“一城脉搏,动引世界”,表达的正是打造世界级商业物业、为城市赋能、创造价值的雄心。

恒隆是一家享有盛誉的商业综合物业发展商。我和恒隆董事长陈启宗先生相熟,多次在香港采访和交流。前两年他曾对我说,“要说中国经济遇到了一些调整,这个我承认,但要说中国实体经济的黄金时代已经结束,这是痴人说梦。中国经济真正的黄金时代还没有开始呢,过去量的进步很大,未来质的进步将更大。”

不久前在电视上看到他接受访问,提问者问他对外商撤资怎么看。他回答,外资希望在中国大市场上分一杯羹,很多公司都做到了,现在有人撤资可以理解,没有什么大不了的,你撤了别人会进来,就算撤了,中国自己也有很多大公司等着进来。

陈启宗是创二代,1991年起接任恒隆董事长,他预见内地经济的高速增长将带来发展良机,遂明确内地拓展策略,并集中在“人口庞大城市的最佳地段”发展商业地产。1992年,恒隆率先进军上海,打造了南京西路的恒隆广场和徐家汇的港汇恒隆广场,成为内地商业物业的标志性作品,也成为进军其他城市的踏脚石。目前恒隆在内地已进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州9座城市,所有项目均以“恒隆广场”命名,并在市场上建立了“只选好的,只做对的”的高端和鲜明形象。

这次调研对我的最大启发,是发现了一个“相互成全”的现象。没有内地的庞大市场和增长势头,恒隆不会有今天的地位和影响力,恒隆目前在内地的租金收入已占全部租金的50%以上,且占比会越来越高。与此同时,没有以恒隆为代表的多家港资发展商的专业化努力,内地商业物业要和世界级商业物业标准看齐,至少要晚相当一段时间。毫无疑问,香港作为一个经济体在整个中国GDP中的占比会越来越小,但香港在国际化、经济功能、专业服务与发展水平方面的价值,并不应被低估和忽略。内地对市场经济、国际惯例、世界水平的理解,在相当长时间和相当程度上都曾经是“以港为师”的。

回到世界城市这个主题。先来看一下,世界城市究竟是如何评价的?

全球最权威的世界城市研究机构之一GaWC(全球化和世界城市研究网络)的方法是,以六大类先进生产服务业中的175家公司在各大城市的办公网络为指标,对世界700多座城市进行排名。这六大类服务业是银行、保险、法律、咨询管理、广告和会计。这些行业的国际性机构在一个城市中分布得越多,等级越高,城市的得分就越高。

GaWC方法背后的逻辑是:最先进、最专业、最全球化的先进生产服务业公司在全球主要城市都有办公网络,它们之所以选择在某一城市办公,是因为这里的发展开始具备了“全球连通性”。

GaWC的世界城市报告,将重要城市划分为Alpha(一线城市)、Beta(二线城市)、Gamma(三线城市)、Sufficiency(自给自足城市)四级。在2018世界城市排名中,中国有25座城市入选了Alpha、Beta、Gamma等级,也就是说,它们是世界的一线、二线和三线城市。具体情况如下:

  • Alpha+,一线强城市:香港、北京和上海

  • Alpha,一线中城市:台北、广州;

  • Alpha-,一线弱城市:深圳。

  • Beta+,二线强城市:成都杭州

  • Beta,二线中城市:天津、南京和武汉

  • Beta-,二线弱城市:重庆、苏州、大连、厦门、长沙、沈阳、青岛和济南

  • Gamma+,三线强城市:西安、郑州;

  • Gamma,三线中城市:昆明、合肥和太原;

  • Gamma-,三线弱城市:福州。

(注:黑体标注为恒隆集团已进入的城市)

2000年,进入GaWC榜单前100名的中国城市只有5个,分别为:香港、上海、北京、台北和广州。2018年则扩大至11个,这些城市及其在全球的排名分别为:香港(3)、北京(4)、上海(6)、台北(26)、广州(27)、深圳(55)、成都(71)、杭州(75)、天津(86)、南京(94)和武汉(95)。

看到这些数据,相信大家对于中国“批量化”涌现世界城市的前景会增加信心。

在中国,针对城市排名的一个很有影响力的研究是第一财经的“新一线城市”。它的研究方法类似GaWC,但更加丰富。它收集了170个主流消费品牌的商业门店数据、18家各领域头部互联网公司的用户行为数据和数据机构的城市大数据,依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性这五类指标,对337座城市进行打分。

如果说GaWC榜单更偏重于办公,看的是哪些公司在这里集聚和办公,新一线的研究更偏重于商业,评估的是城市的商业魅力。以新一线的商业资源集聚度来说,它包括大品牌青睐指数、商业核心指数、基础商业指数、城市规模指数。其背后的逻辑是:在消费领域,商业品牌选择城市和具体的店址时,会在针对城市当下消费力和未来潜力展开充分研究后作出理性决定。如果将众多品牌慎重评估的结论汇聚起来,就可以成为判断城市商业能力的指标。

在2019年新一线排名中,成都、杭州、重庆、武汉被认为是四座“新一线头部城市”。

商业是造就城市的神奇力量。从传统百货到购物中心到大型商业综合体,有什么样的商业就有什么样的城市。

在内地,衡量一个城市能否跻身世界城市和中国龙头的行列,从商业角度,有一个很简单的方式,就是看恒隆(恒隆广场)、新世界(K11)、太古(太古里,太古汇)、新鸿基(IFC国金中心、环球贸易广场)、九龙仓(IFS国金中心)、嘉里(嘉里城、嘉里中心)、瑞安(新天地)这些港资发展商有没有进入。

在住宅开发方面,港资开发商不如内地开发商,但在商业方面,港资发展商的发展水平则遥遥领先。内地开发商喜欢做住宅,资金回笼快,而商业地产的资金占用量很大,慢工出细活,要靠持续的优质运营才能获得长期回报。港资发展商喜欢做商业地产,和香港作为购物天堂的基因是分不开的,和他们在设计、招商、运营、服务方面长期积累的经验也是分不开的。内地在商业地产方面走精品路线的几家,如华润(万象城)、中粮(大悦城)、银泰,要么是香港上市公司,要么很早就和港资合作。

由高品质的办公楼、商场、酒店、服务式公寓所构成的商业综合体,往往位于城市的“都心”,是城市的地标和时尚的风向标。它也是一座“城”,是整个城市最高端、现代、前沿、先锋的城中城,也是中高端人才的汇聚度最高的地方。一流发展商的价值在于,它能通过自己这一座“城”,帮助整个城市建立起世界城市应该具备的标准,并起到示范和外溢的作用,进而推高城市和市民的眼光,提升生活方式和审美品位。

武汉恒隆广场位于市中心硚口区京汉大道,邻近地铁网络,并与赫赫有名的航武商圈和中山大道商圈相近。2013年取得土地,年底开工。这是恒隆广场在华中地区的第一个项目,也是在内地发展的第十个大型项目。整个项目投资总额130亿元人民币,包括购物中心、国际甲级办公楼与服务式公寓,总建筑面积约45万平方米。办公楼和购物中心将在2020年启用。

十几年前,恒隆就有意进军武汉,当时苦于没有合适的地块。后来恒隆考察了中部六省的几个大城市,最终还是觉得武汉的经济活力最强,潜力最大。

陈启宗在2013年武汉恒隆广场开工时说:“武汉作为中国内陆最大的交通枢纽,以及国家中部崛起战略上的重要支点,其特有的经济条件和发展优势,不言而喻。恒隆广场势将成为我们在华中地区的桥头堡,也将是武汉第一座世界级的购物中心。”

最后说一下我在武汉恒隆广场参观后的几点印象:

一时恰逢其时。

武汉有上千万人口,经济总量位列内地第9,被国家定位为超大城市和中心城市。如果说“货到汉**”反映了武汉的商业盛景,“九省通衢”的定位则让武汉四通八达。武汉的产业基础和科技实力也非常强,正在加快建设存储器、航天产业、网络安全人才与创新、新能源和智能网联汽车四个国家新基地,打造光电子信息、汽车及零部件、生物医药及医疗器械三大世界级产业集群。武汉还是联合国教科文组织评选批准,继深圳、上海、北京之后第四个全球创意城市网络“设计之都”。

按照武汉的《建设国家中心城市实施方案》,2021年将武汉建设成为国家中心城市基本形成框架,2035年将武汉初步建成国家中心城市,2049年将武汉建设成为世界亮点城市。这一方向决定了武汉对于国内外优秀企业落户武汉、打造华中区域总部的吸引力将越来越强。

恒隆广场的定位一向都是要做所到之处的世界级地标,这恰恰符合武汉未来的发展趋势。恒隆广场毗邻航武商圈,直通地铁1号线,换乘地铁2号线四通八达,其中办公楼建筑面积约14万平方米,将打通武汉新商业脉搏,成为武汉作为世界城市的顶级办公楼配置。办公楼和购物中心、服务式公寓,以及附近的航武商圈、中山公园,连为一体,不仅有丰富的配套,带给企业客户顶级工作环境,亦提供了活力都市不可或缺的生活体验。

二是以人为本。

整个办公楼的空间非常灵活,适应创新企业的社交空间需要。配备了母婴室、无障碍卫生间及带淋浴间的行政卫生间等,充分做到了“办公人性化”。

在环保方面,武汉恒隆广场办公楼已经获得美国绿色建筑协会颁发的“能源及环境设计先锋奖(LEED)核心及外壳组别”金奖的预认证。办公楼还拥有E2环境友善设计,涵盖高效节能方案和空气品质控制,并配备PM2.5净化处理系统,从每一处细节践行现代建筑的可持续发展的理念。

三是充满文化。

武汉恒隆广场由国际知名建筑事务所凯达环球有限公司(Aedas)设计。购物中心部分的设计概念,源自中国传统手工艺术品“如意结”,取其“吉祥如意、四季平安”寓意。如意结在美学形式上具有“无限符号”(infinity loop)的特质,蕴含生生不息,连绵不断循环往复之意,喻意项目透过营造一种“永不止停”的购物体验,带动川流不息的人流在建筑物内流转。

商业综合体正日益成为中国消费领域新动能的重要载体。截至2017年底,全国共有城市商业综合体1339家。

当我站在恒隆广场办公楼眺望这座不断长高的城市,我看到了世界城市和世界级商业新坐标的对接。它们相互成全,也将交相辉映。我相信,武汉和恒隆的故事,正在中国很多城市发生。中国的空间面貌也将在这样的过程中被重新塑造。

(转自微信公众号:秦朔朋友圈qspyq2015)


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